Mieter einer 94 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus sollten für zwei Jahre Heizkosten in Höhe von 5.000 Euro nachzahlen. Die vereinbarte monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 Euro hatten sie korrekt bezahlt. Die gesamte Wohnfläche des Hauses, die aus demselben Heizkreis bedient wird, beträgt knapp 720 Quadratmeter. Die betreffenden Jahresabrechnungen weisen für die Dreizimmerwohnung Verbrauchswerte aus, die 42 und 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen.

Mieter zweifeln verbrauchte Wärmemenge an
Den Mietern schien die Höhe ihres angeblichen Verbrauchs nicht plausibel. Sie verweigerten die Nachzahlung und wollten Beweise für die Rechtmäßigkeit der Forderungen. Dazu verlangten sie Einsicht in die Ablesebelege der übrigen Wohnungen, die zu ihrer Verbrauchseinheit gehören.

Vermieter klagten auf Betriebskostennachzahlung
Die Vermieter zogen vor Gericht, mit Erfolg. Beide Vorinstanzen – Amtsgericht Bensheim und Landgericht Darmstadt – bestätigten die Rechtmäßigkeit ihrer Forderungen. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ändere auch eine außergewöhnliche Höhe der Heizkosten nichts daran, dass die Mieter konkret darzulegen hätten, weshalb die ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten nicht berechtigt seien. Das Gericht konnte sich zudem nicht vorstellen, welche Vorteile die Mieter herleiten könnten, wenn sie in die Belege der anderen im Haus befindlichen Mietwohnungen Einsicht erhielten.

Der Bundesgerichtshof stellt klar
Das Landgericht ließ eine Revision zu. So landete der Streit schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der BGH wiederum nutzte die Gelegenheit, die hier vom Berufungsgericht verkannten Grundsätze klarzustellen. Demnach muss der Vermieter beweisen, dass eine Nachforderung von Betriebskosten korrekt ist, die ein Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat. Dazu muss der Vermieter die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter nachweisen.
Eine vom Vermieter (gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) vorzunehmende Abrechnung muss eine verständliche Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten. Nur so kann der Mieter, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil nachprüfen. Darüber hinaus muss der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen ermöglichen, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, wenn das zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.
Der Bundesgerichtshof entschied: Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Die Klage des Vermieters wurde als (derzeit) unbegründet abgewiesen.

(BGH-Urteil VIII ZR 189/17 vom 07.02.2018)